美樓市收益率低非“淘金”地

    【新華社紐約三日電】中國投資者赴美投資房地產日漸增多，中國人在美國樓市大賺特賺的報道又讓更多人動心思。不過，如果出於資產保值增值和投資多元化，美房地產或是不錯的選擇，但其投機空間並不大，且蘊含着不少風險。如果抱着“淘金”、“大撈一筆”的念頭進入美國樓市，最後弄不好雞飛蛋打。

    房產收益率難界定

    “我們這有很多中國客戶，來了就問收益率。我對他們說，還是建議去別的地方找，因曼哈頓樓市收益率很低，一般2-3%，好一點3-6%，最多不超過6%。”紐約樂為房地產公司金融分析和亞洲市場總監、房地產經紀人王瀚說。值得注意的是，上述收益率是基於租金產生的現金流計算出來。如果純粹投機倒賣，最後收益率能有多少是個大大的問號。“作為個人投資者，在美國買一套房，出租兩三年，然後再賣掉，最後的收益完全要看市場走向。”

    針對近期一個中國人在北京賣一套房在美國休斯敦買六套房的報道，美國畢達哥拉斯投資管理公司董事總經理米切爾 · 董說，如果房子不賣，在休斯敦實現8%的收益率是有可能的。“但在紐約不太可能實現8%。紐約收益率大概是3%，波士頓大概5%。”

    他強調，上述收益率是在房子不賣的前提下，如果把房子拋售掉，誰也無法保證收益率，可能賺一些錢，但也可能虧得很厲害。“要想倒房賺錢，你必須非常聰明，且要有個好的本地投資顧問。”

    “投資美國房地產的收益率能達到多少？這個很難講。”萬科（美國）控股公司董事及法律顧問徐維嘉說，要看個人情況、稅務安排，無法籠統的分析和下結論。

    實際成本不能忽視

    美國房地產市場環境與中國有顯著不同。中國投資者在投資美國樓市前，需對美國相關的稅收、物業管理等法規有清楚的認識。業內人士提醒，這些稅費成本不是個小數目，特別是對於國外投資者來講。

    徐維嘉說，投資美國樓市，人是否在美國很重要。“對於外國人，錢要從美國出境，一下子要抽30%的稅，成本很大。”

    王瀚表示，如果中國投資者拿現金來美國買房，交易費用很高，包括律師費、手續費等要在5%左右。如果一買一賣，就是10%。其次，物業費很高，特別是具有獨立產權的公寓。一些房子物業費一個月高達2,000多美元，甚至更高，且物業費沒法抵稅。此外，還有房產稅、資本收益稅等。

    “用房租抵掉物業費沒問題。但如果有貸款，就比較難。買得不好，很可能虧。我和國內客戶開玩笑說，想在曼哈頓賺6%的收益率還不如在國內開個淘寶，餘額寶都差不多達6%。”王瀚說。

    投資目標時機關鍵

    北美華人科技工商聯合會近日在紐約舉行一場“視野與創新”年會房地產主題論壇。參會的不少業內人士說，美國房地產正復甦，但應關注房地產市場存在的風險，要對本地市場有充分的調研和了解，不能盲目投資。

    徐維嘉認為，現在樓市總體不錯，特別是紐約、舊金山等一些較大的城市，但也要看到地價上漲風險。“房地產價格變動很大，這是（投資時）最大的風險，投資收益如何要看能不能把握好時機，作為投資者一定要承擔市場風險。”

    米切爾 · 董說，如果中國投資者想令投資組合更多元化，來美國投資房地產或是個不錯的選擇，但其中的風險因素必須充分考慮。

    中國復星地產控股公司戰略投資總監梁雅娜說，中國投資者應否來美國買房要看具體情況。首先，對小投資者來說，要看對市場是否足夠熟悉。其次，要看投資目標。“如果想追求兩三年翻一番、然後再轉手，不太可能。在美國沒有那麼快的增值預期。但投資美國樓市現金收益不錯，如果長期持有，每年拿5-8%的現金收益還是不錯的。”