租戶冀活化助改消費模式

    不慣樓上消費  工廈難引客流

    面對地舖租金超出預期，空間面積局限大，不少創業者選擇向上發展，進駐工廈。有工廈創業者表示，客人樓上消費未成氣候，吸引客源有困難。加上工廈環境、上落設備較商廈差，部分客人有微言，期待未來推出的“工廈維修基金”，協助完善工廈設備。透過成功活化工廈，潛移默化改變居民既有消費模式。

    租金平空間大

    有嬰兒用品店在工廈開業近兩年，店長鍾小姐稱，由於店舖銷售產品種類多樣，需較大空間擺放貨品，唯街舖租金昂貴，成本過高加大經營難度，工廈正好提供足夠空間讓客人放心選購，租金較平，亦符合經營條件。以往受地方限制，客人只能透過圖片選購體型大的產品。現時設在工廈的分店面積佔地六千平方呎，有足夠空間陳列實物。她認為在工廈經營的最大困難是吸引人流，畢竟工廈非正式購物點，專程前往有困難。該店主要靠母店顧客群口耳相傳。

    第四屆行政長官候選人崔世安政綱中提及考慮設立“工廈維修基金”。她表示，現時不少人認為工廈購物環境欠舒適，無論入口、大堂、升降機等配設比不上商廈。作為工廈租戶，只能盡力裝修店面及內部設備，給予顧客最舒適的購物環境。大廈內的設備及外觀則須靠業主安排及處理。受地舖面積、租金等因素局限，商戶要找到合適街舖經營日漸困難，越來越多店舖陸續進駐工廈，估計未來對工廈需求會日益俱增，“工廈維修基金”可幫助大廈管理者優化環境，扭轉顧客印象。若可把工廈成功轉型為工貿大廈，相信更容易吸引人流。

    優化基本設施

    由於工廈屬工業用途，要轉型為商業用途可能需要法律配合，不排除未來會有餐飲業店舖進駐，例如私房菜等，這些店舖須領取特別牌照方可經營。可惜受大廈用途制約，牌照未必可輕易領取，希望政府可在法規上適當修法，降低投資者加入的門檻。建議參考香港做法，如豁免大廈繳交改變用途的費用，讓更多商戶利用工廈空間發展，正規地在工廈經營。

    至於基金投放會否有助店舖經營？她認為先將大廈應有的基本建設優化，例如合乎消防安全條例的設備。現時部分居民已逐漸接受在工廈購物，只要基本設備做好，相信可令更多居民願意踏出第一步到工廈購物。

    在工廈開設工作室的設計公司東主Patrick表示，選址面積較大的商廈，方便設計工作上的多媒體拍攝及放置器材，閒時空餘地方可租予同行或朋友，作臨時使用。

    客人介意出入

    該公司前後四次搬遷至不同工廈，場內設備是否完善視乎業主。幸好現址防火設備一早做足，水電設計也做好，否則十分麻煩。縱觀工廈地方大，惟走廊、地下大堂設計都不正規，部分前來接洽的客人會介意出入；工廈也非廿四小時開放，對經常通宵出入作業的設計者而言不太方便。

    目前正計劃由筷子基工廈搬遷至黑沙環一幢由工廈改建的商廈，該商廈打造成678文化創意園，拓展文創產業，工作室亦由現時二千多呎擴充至三千多呎，新址呎價也較現時優惠。他認為，目前工廈呎價仍有優勢，但商廈管理始終較好，尤其需要經常在工作室見客。曾想過搬回商廈，惟一般六百多呎辦公室不夠用。

    多元未成氣候

    至於本地工廈能否多元化發展樓上餐廳、工作室等，他認為要像香港般活化工廈需時很長，也有困難。主因本地人消費方式與鄰近地區有別，澳門人喜歡行街、香港人喜歡行商場，習慣樓上消費，逛工廈仿如逛外觀較一般的商場，但很少澳門人到工廈消費。

    現時市場對工廈需求慢慢增多，呎價也不斷上升，但要做到收支平衡、吸引人流不容易，主因兩地商業圈形成方式不同，不少人仍把工廈當倉庫。

    本報記者  君  華