從西望洋山望向南灣CD區超高層建築模擬圖

【來論】永逸不懂裝懂，南灣湖CD區根本沒還地債問題

【來論】永逸不懂裝懂，南灣湖CD區根本沒還地債問題
筆者對《新華澳報》一向嗤之以鼻，一來文章膚淺無可看性，二來通常貌似客觀，實質似是而非，別有用心。
前兩天，朋友傳來該報作者永逸的《倘南灣CＤ區跟隨限高將如何償還地債？》一文，本人發現該文作者企圖偷換概念、錯誤連篇，連基本邏輯都未搞清楚，竟就出來拋書包，實在可笑。
為什麼作者會寫出這種反智的文章？我看只有兩種可能：
1. 不知是錯，但受限於自身低水平，又不願做研究；
2. 明知是錯，偷換概念，欺矇大眾，別有用心；
到底是那一種，只有作者永逸自己知。
為何我可一眼看出當中的謬誤？因為筆者是這方面專家。
原文錯誤及企圖偷換概念的部分節錄如下：
「澳門特區是法治地區，那些已經構成澳門法律文件的「玫瑰園工程合約」，前澳葡政府對南灣C、D區的批地（實質是分地）合約，及前任特首何厚鏵有關放寬對「玫瑰園計劃」土地限高的行政長官批示，應該如何處理的問題。倘是限高，已經批出可以興建高樓的南灣Ｃ、Ｄ區土地，特區政府是否必須「還地債」？」以及「南灣Ｃ、Ｄ區是否也適用此行政長官批示？倘答案是肯定的話，何鴻燊等商人所分得到土地（包括已轉手出售），在必須「限高」而被「削」矮後，特區政府當然要賠償，倘是不願支付現金，就必須「還地債」。」
上面這樣寫，首先說明永逸是外行人，但又外行充內行，不懂裝懂。連國有土地批給制度與城市規劃的關係都未搞清楚，就出來胡說瞎扯、識少少扮代表，永逸到底錯在哪？首先，澳門的土地分為兩種，一是「完全所有權土地」（俗稱私家地），另一是「國有土地」（俗稱政府地）。而某些經過規劃的國有土地是可批租出去的讓私人開發的，即俗稱「批租地」。
政府透過訂定國有土地的批給合同，與承批人（發展商）確立了權利義務。對於一幅批租地，批給合同通常會詳列各種發展條件，包括地段面積、建築物可以起多大多高、用作什麼用途、樓面面積是多少，有什麼特別負擔等等，都會寫得鉅細靡遺、清清楚楚、明明白白，為什麼？因為要用來計算溢價金。不信，在《澳門特區公報》找任何一份國有土地批給合同看看就知。
那麼，南灣湖ＣＤ區土地批給合同所訂的發展條件又根據什麼？當然是根據當時的《南灣海灣重整計劃之細則章程》（即當時的法定規劃），例如該章程規定區內某地塊最大建築高度是50米，那麼批給合同就寫明50米。
時任特首何厚鏵雖然後來廢止了《南灣海灣重整計劃之細則章程》，但有關的批給合同卻未有修改，所以，依《土地法》，除非區內相關土地的批給合同也作出修改（放高），否則相關土地的發展條件，仍然只能依據當時簽定的批給合同，亦即是，現有批給合同寫明建築高度是50米，就是50米，發展的條件並不會因為廢止了《南灣海灣重整計劃之細則章程》而自動放高，除非修改批給合同。要放高，很簡單，就是在不違反現行法律法規的前提下，修改土地的批給合同即可（因為該區現時已沒有法定城市規劃）。對於有些已有法定規劃的區，就要先修改規劃，才能修改土地批給合同。
永逸聲稱因「限高」而被「削」矮後政府要賠償，倘不支付現金就須「還地債」是典型的胡說瞎扯。稍為懂點法律常識的都知道，批給合同才是最終權利的依據，現實是批給合同從來沒有修改過，亦即土地的發展條件從來就沒有改變過，又何來「賠償」或「還地債」？
要知道，國有土地批給合同是有法律效力的，亦即，政府與承批人一經簽約，權利與義務即確立，要修改批給合同，就要對可能面對受損一方的索償，但如果根本沒有修改合同，就不會出現賠償或所謂的「還地債」問題。道理就是這各位，如果你們有興趣，可上政府「地藉資訊網」查閱南灣湖ＣＤ區有關批給土地的最新街道準線圖，你會發現，原來用作訂定當時批給合同依據的街道準線圖的版本已經找不到（政府故意刪除的，讓你們無法比較），取而代之的，是「放高」到過百米的街道準線圖，這些放高了的街線圖，都是用作給土地承批人申請修改批給合同（放高）用的（注意圖上有一個小方框，上面注明：「本街道準線圖不賦予持有人任何權利」），因為發展商都知道，光是廢止《南灣海灣重整計劃之細則章程》，及後就算政府再配合「依法」修改街線圖，仍是不會自動放高的，還要修改批給合同才行。本來事情已進行得如火如荼、非常順利，發展商們已準備舉杯慶祝之時，怎料爆出歐文龍貪污事件，加上成功申遺後聯合國教科文組織及國家文物局緊盯，才會讓修改合同放高一事拖到現在。
所以，結論就是，南灣湖CD區相關的批地根本從來沒有被放高或削矮過，也根本沒有什麼還地債的問題，因為批地合同由始至終都未修改過。況且，該地段的批給年限已過，根本已是閒置地，負責任的政府應該啟動程序收回土地。
最後，只想奉勸永逸一句，做人，還是不要不懂裝懂！免得獻醜，讓本來已不好的形象更差。