參考資料：2006年工務局街線圖

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「映湖」當年發售樓花資料：
地址 : 南灣湖C9地段
樓層 : 50樓
座數 : 4座
間隔 : 1至4房
建築面積 : 約1000-3000呎
單位總數 : 500個

南灣湖CD區解密：玫瑰園如何變成地產商樂園？

南灣湖CD區解密：玫瑰園如何變成地產商樂園？
八月底，新城規劃第三階段諮詢在市民尖銳的迫問底下草草收場。長達兩個月時間，官方擠牙膏式發放資料，左閃右避，一心蒙混過關。新城B區偷換百米豪宅，最後結果懸而未決。連傳統建制派中堅也與市民站在一線齊聲反對，特首又是一句「依法」保護，要聽世遺專家意見，未敢許下承諾：不會做破壞主教山景觀的歷史罪人。
負責硬銷的工務局官員對B區限高故弄玄虛，曖昧不明，想極力撇清與南灣湖CD區規劃的關係，指「那是另一件事，與新城無關」，說辭軟弱無力，欲蓋彌彰。負責規劃的內地專家多次表明，新城B區限高應與相鄰的南灣湖CD區一考慮。一旦B區失守，南灣湖CD區放高便有先例可循，順理成章。B區只是伴碟，佔地大好幾倍的CD區才是主菜，每向高空發展多一米，涉及的地產項目利益隨時數以億計。
政府秘密私藏4幅公用地
自多年前爆出有發展商未批則偷步在香港賣樓花，而且是150米的超高樓，加上正值歐案爆破不久的敏感時刻，政府為免再生枝節，暫時凍結南灣湖CD區規劃。回歸初期已批出的14幅商住和酒店用地 (詳見另文) 多年來均未有發展，一直等待「破冰」的機會, 伺機而動。另一方面，少有人知道的是，原來特區政府手上仍然有4幅土地 ( C15、C16、D3、D4 ) 在該區。官方秘而不宣，一直高喊苦無土地，任由這4塊熟地長年空置，動機成疑。
先放生後放高
最關乎公眾利益的是，查閱上述14幅批租地的批給合同，早已超過了合約訂明的六年「土地利用期」（土地利用期，是指承批人必須於合同規定時限內完成開發建設並取得使用准照，否則承批人就是違約，除不可轉售外，政府須依《土地法》應即時收回土地）。 上述情況表明，依《土地法》有關批地明顯已屬「閒置土地」，但詭異的是，政府一方面刻意將之剔出「閒置土地清單」，多年來任由承批人違約而不收回土地，更允許其不斷轉售圖利（依《土地法》未轉為確定性批給的國有土地的轉讓必須獲特區政府同意）。
更有甚者，工務局還於2005至2008年期間，就當中六幅批地發出新的街道準線圖，企圖幫助發展商大幅放寬樓宇限高、增加容積率，以及將周邊道路納入批地範圍擴大面積。知情人士透露，政府此舉一方面放高樓宇，二方面是透過修改合同，讓已過利用期的批地得以變相重新延續，且外界不易察覺。
面對如此明顯的違法行為、明目張膽嚴重損害公共利益以及行政失當，說當中沒有官商勾結有人信嗎？廉政公署是否應進行調查？
原規劃無肉食 伺機而動
程序上，當年澳葡政府先制定了「南灣海灣重整計劃」，再進行填海工程，之後於1991年正式由總督訓令核准《南灣海灣重整計劃之細則章程》，然後再依章程的規定，針對欲批出的地段（共13幅，另一幅是2001年政府與鄭家大屋業權人置換的C7地段）逐一訂定批給合同批給負責填海工程的南灣發展公司。該章程對區內每幅土地均有非常詳細的控制性規劃，包括地段面積、可建樓面面積、最大覆蓋率、最大建築高度、建築用途等。當年所有區內批出的土地，其批給合同的條件均需遵守此章程。
2006年，時任特首何厚鏵透過《第248/2006號行政長官批示》同時廢止了《第69/91/M號訓令》（核准南灣海灣重整計劃之細則章程）及《第68/91/M號訓令》（核准外港新填海區都市規劃章程）兩個法定規劃，而所用之理由是：「…考慮到隨著時間過去，當初制定該等章程的條件已有所更改，以及已完全不能配合澳門特別行政區現今社會及經濟的發展…」。
然而，基於《土地法》在程序上的限制，雖然「有礙發展」的都市規劃章程已廢止，但已批出土地的發展條件仍受合同所限，因此也就需修改批給合同。發展商按照（放高）的街道準線圖去編制建築計劃，然後再按此修改批給合同，達至大幅發水及放高的目的，而且過程完全合法，這就是典型的「土地戲法」。可是，正當何厚鏵於2006年廢止了章程後，隨即於同年底爆出歐文龍貪污案，相關批給合同未能來得及修改而拖至現在。
公家地段為誰而留？
「南灣湖C、D區」可謂「土地戲法」的最佳表演舞台，只要翻查資料，就可發現當中存在不少耐人尋味的「玄機」。
首先，C15與C16正是去年「光輝五月」期間聚集上萬名市民反離補集會的「立法會前大綠地」，此兩幅地段面積合共達9300㎡，連同南側公共停車場 ( 面積4000㎡ ) 及公共空間，整體面積廣達17000㎡（即1.7個塔石廣場般大），且位處立法會正前方，位置絕佳，意義非同一般。再看土地用途，C15原來是規劃興建一座「博物館及美術館 ( 葡文：museu e galerias)」，相信澳葡政府的原意是希望為特區政府留下最基本的文化設施用地。
至於C16以及D4地段，原規劃則是兩幢政府「辦公大樓」(葡文：escritórios) ，地段面積分別是4476㎡及2590㎡，兩地段合共總樓面面積超過39000㎡（規模近1.6幢水坑尾公共行政大樓），但荒謬的是，政府一方面年年花上數以億計公帑租用私人商廈安置政府機構，另一方面原規劃作政府辦公大樓的用地卻又閒置25年，實在匪夷所思！
而D3的用途，則是用作興建一座「大劇院」(葡文：auditorios) ，地段面積達5812㎡，限高34.5米，總樓面面積達14500㎡，規模只比現時澳門文化中心略小，據稱按澳葡政府原規劃，D3大劇院與C15的博物館及美術館，在城市規劃上與文化中心形成配套，一東一西塑造文化城市的形象。
相信原規劃是希望在南灣湖C、D區的中心位置，打造一個集立法、司法、政府辦公樓、博物館、以及美術館的公共建築群，整體提升澳門的城市形象及城市功能。怎料回歸後卻完全石沉大海。特區政府一面高舉旗幟要發展文創產業、增加文化設施、打造世界旅遊休閒中心、提升居民綜合生活質素，另一方面卻把已有的相關設施用地卻「收收埋」，任由規劃興建大劇院的D3地段及興建博物館美術館的C15地段長期荒廢。正當澳門各界為小小的愛都土地「搶破頭」之際，原來卻有這般好的大型文化設施地段長期「被閒置」，不知道這個政府在想什麼？
廢舊法改合同 只差一步
由於政府「收收埋」，一般市民根本無從得知這些珍貴的官地資源。事實上，上述僅存四幅用作公共設施的官地已是岌岌可危。
幾年前建置界已流傳某大本土財團視之為囊中物，有人已與政府「講好數」將之批出興建超高豪宅。據稱如意算盤是特首先廢止《南灣海灣重整計劃之細則章程》，為修改批給合同放高樓宇創造「合法」表象，再透過重整規劃將上面四幅政府土地與已批出的國有土地「合併」吃掉。只是2006年突然爆出歐案，才打亂了原來的計劃。 業界盛傳有關財團已與政府高層達成「口頭協議」，只欠「法律程序」。也因此可解釋為何回歸整整15年、經歷三屆特區政府，在公共設施用地如此緊缺的情況下，上面四幅政府土地仍然在長期「養草」的原因。而上述傳言，在政府地藉資訊網公開的街道準線圖（2005至2008年間）已可得到印證。
發水樓街線圖有跡可尋
根據街道準線圖資料顯示，政府已同意大幅放寬上述批地條件（要街道準線圖先放高，發展商才能要求政府修改土地批給合同）。部分驚人的修改如下：
允許C5、C6合併，限高由原28.6米大幅放寬至113.5米，樓面面積由原21700㎡，增至58000㎡，政府甚至連前後公共廣場及內街均一併割讓予發展商，放棄珍貴的公共空間，理由只是千篇一律簡單一句：「為符合土地發展要求」；
立法會大樓旁C8及C9，限高由原28.6米，大幅放寬至150米，樓面面積分別由23826㎡及19953㎡，一同變為92050㎡的「巨無霸」，發展規劃大幅升達4.6倍！同樣連同前方公共道路也一併劃給發展商，讓地段面積亦大幅發水四成。
「圍堵」立法會！
因立法會大樓只有18米高，周圍卻被150米超巨人高樓「重重圍困」，立法會「日日望住高樓屁股」坐困愁城，不知身為立法會主席作何感想？將面對同一處境的當然不只立法會，同樣只有18米高的終審法院和中級法院大樓，也一樣難逃變成巨人腳下的侏儒，澳門特區立法和司法機關尊嚴蕩然無存！
當年前運輸工務司司長歐文龍也曾想打立法會地段主意，但時任立法會主席曹其真斷然拒絕，除因大樓拆掉太浪費，更重要是這是見證澳門回歸午夜立法的地方，別具歷史意義。
名正言順吞公地 名花有主？
至於位處立法會正前方，原規劃興建「博物館及美術館」的「大綠地」C15與C16以及南側公共停車場，建置界知情人士透露，某本地財團已跟政府「傾掂數」，將要求政府合併地段並放高至140米後以批出發展超級豪宅。與此同時，原用作興建大劇院的D3地段，以及興建政府大樓的D4地段，亦將面臨上述同樣命運。「發展文化創意，打造世界旅遊休閒中心」難道是當權者欺騙善良市民的幌子？
而已批出的D2及D5用地，亦有傳將「配合新城Ｂ區」沿岸高樓大幅放高至140米，即將在海濱與南、西灣湖形成一道大牆。
半賣半送 合併加高賺翻倍
可能少數善良澳門人會想，雖犧牲了主教山景觀，但放寬限高增加住宅供應，讓澳門人有屋住不好嗎？不要天真了，那不是經屋，而是呎價過萬元的超級豪宅！一個單位起碼1500萬起跳，有幾個普羅市民買得起？
然而，破壞了主教山，到底可為發展商「帶來」多少利益？以C9地段為例，目前仍有效的批給合同是19953㎡樓面面積，如按該區市價至少12萬元/㎡估算，現合同總值約24億元，但如按工務局曾發出的新街線圖入則修改合同，馬上可猛增至110億元，當權者只要幫人「做少少」，承批人即可輕鬆多賺近90億元！不要忘記，C9只是14幅已批出土地其中一幅！因此，保守估計，如果全區按工務局意向放寬，至少可為發展商帶來超過1300億的「額外」收入！
至此便不難理解，新城規劃諮詢已近尾聲，政府對與南灣湖CD區和新城B區規劃是如何協調，仍然守口如瓶、莫諱如深，當中的龐大利益操控，可見一斑！
15年光陰，當年澳葡時代美好的「玫瑰園計劃」，回歸後竟淪為「屏風樓擋主教山、超高樓圍南灣湖、權貴賺盡、遺禍後世」的搖錢樹計劃，不得不說是「澳人治澳」的悲哀！