【專訪】行政會昨日公佈《分層建築物共同部分的管理法律制度》法律草案，主要針對召開大廈所有人大會，成立業主會規則等作修定，加強房屋局的管理角色，避免「一廈兩管或一廈多管」問題的發生等。

現行《民法典》規範了分層所有權和樓宇管理的法律制度，然而有關法律制度生效已逾十多年，隨著澳門經濟的發展，社會的變化，不但改變了居民的生活方式，也影響了樓宇的管理，而針對現行規範樓宇共同部分管理的法律制度也出現了新的問題及爭議。為了配合社會及經濟的發展，以及解決居民的民生問題，有必要修訂及完善樓宇共同部分管理的法律制度。特區政府為此進行了相關的研究及分析，並於二０一三年舉行公開諮詢。綜合諮詢結果和各方的意見，政府制訂了《分層建築物共同部分的管理法律制度》法律草案。

法案的主要內容如下︰

一、 簡化所有人大會召集手續，以張貼召集書代替寄掛號信的形式進行召集。

二、 為避免「一廈兩管或一廈多管」問題，凡涉及管理機關成員的選舉、替補和罷免的會議須獲由房屋局發出的證明後，方可召集。

三、 就所有人大會會議的程序進行詳細規範，避免因出現不規則的事情，使大會決議的有效性受到爭議。

四、 規定當樓宇的半數單位已被轉讓、或百分之三十的單位已被佔用、又或發出樓宇使用准照之日起十八個月後，實際進行管理的自然人或法人必須召集所有人大會第一次會議。

五、 明確規定所有人大會第一次會議的必要議程，包括選舉管理機關成員、通過年度開支預算、通過管理機關的名稱、通過分層建築物的首個規章或通過有關制定及通過規章的程序，以及通過為共同部分訂立火災保險合同的金額，以促進管理工作的順利展開。

六、 完善所有人大會的運作規則，調整通過決議所需的份額。涉及一般事宜時，如樓宇的單位數目相當於或多於五十個，份額至少須佔樓宇總值的百分之十；如樓宇的單 位數目少於五十個，份額至少須佔樓宇總值的百分之二十。而就部分較為重要的事宜則訂定較高的決議通過比例，例如涉及管理機關成員的罷免、通過由共同儲備基 金承擔的開支，份額須至少佔樓宇總值的百分之二十五；如屬給予和廢止裝設招牌或廣告的許可等，則須佔超過樓宇總值一半。

七、 完善適用於用益權人及預約取得人的制度，除某些事宜的投票權保留予獨立單位的所有權人，其他履行分層建築物權利及義務的事宜由用益權人或預約取得人行使。

八、 就管理機關的組成及其作出法律行為的範圍進行規範，包括管理機關成員的資格、數目、任期、運作規則，以及可代表分層建築物所有人所作出的行為。

九、 釐清管理機關與提供樓宇管理服務公司的關係及權責。

十、 就共同儲備基金及特別基金的設立與管理進行規範，以分別應付非預見性開支及未來可能超出預算金額的開支。

十一、 將源自《民法典》中有關分層建築物共同部分的管理制度以單行法的形式作出規範。

十二、 規定單位所有權的取得人對在取得單位所有權前已登記的涉及該單位所拖欠的負擔負責，尤其是管理費。為此，管理機關可就單位所拖欠的負擔向物業登記局提出登記申請，而單位的買家在訂立房地產合同前也可透過單位的物業登記，查明有關單位是否有債務和有關數額。

十三、 設立關於裝設招牌或廣告的規則。在樓宇外牆裝設招牌或廣告，須經佔份額超過樓宇總值一半的所有人通過，但在位於地面層且為非居住或非機動車輛停泊用途的單位外牆及前方的柱，裝設與所營業務性質有關的招牌或廣告，則無須經所有人大會許可。

十四、 設立關於在地面層單位外牆進行改善的規則。在位於地面層且為非居住或非機動車輛停泊用途的單位外牆或其出入口進行改善，無須經所有人大會許可。

十五、 設立關於樓宇所有人在共同部分進行工程的規則。樓宇所有人可在位於樓宇內部的共同部分進行涉及其單位的水、電、空調、可燃氣及通訊的裝置及設備的必要或有益改善，但所有人大會表示反對除外。

十六、 明確管理機關成員的義務，規定管理機關成員須對因其過錯違反義務而對樓宇所有人造成的損害負責。

十七、 引入調解機制解決管理爭議。為更有效及迅速地解決管理爭議，在保留原有的仲裁協議機制的基礎上，引入了以調解解決管理爭議的機制。