【專訪】澳門街坊會聯合總會方面表示，佔全澳樓宇比例八成的私廈的管理矛盾長期困擾居民並影響安居樂業和社會穩定，政府順應民意將私廈管理事務納原本僅管公屋事務的房屋局，但欲真正達民意訴求，須從法規、架構、職能等方面理順『業主委員會』、『管理公司』的法律地位、發照條件，以及『管理員』培訓與持證上崗機制。

眾所周知，葡治時期設立的房屋局的職能是僅僅管理公共房屋事務而已。依照相關的法律、法規，房屋局負責所有公屋的規劃、興建、分配乃至居民入住之後的管理、維修事務。然而，公屋數量僅佔澳門樓宇總量的兩成，換言之，八成私人大廈的管理工作、管理實體發照與監管、管理事務糾紛的處理，長期以來處於『無政府狀態』。一旦發生糾紛，基本就只有兩種方式處理：一是透過社團介入協調求取解決矛盾的共識，另一是司法訴訟。前者模式因相關法規欠完善等常常出現困擾或『膠著』狀態，後者也常因訴訟雙方的『法律地位』等原因而拖宕多時（年）。

為此，倍受相關矛盾困擾的廣大居民要求政府部門介入。澳門特區政府順應民意，決定由管理公屋事務的房屋局介入。但房屋局開始介入後成效如何呢？

長期協調私廈管理糾紛的街總大廈工作委員會主任程順明、大廈管理資源中心主任秦昶接受訪問時解答了相關的問題。

矛盾癥結在於管理質素與管理費不相稱。程、秦表示，澳樓宇總量四千多棟，其中高層住宅大廈超過一千棟。但在房屋局有登記業主會者僅二百多棟。一般情況下，有成立業主會的私廈，多數是發生過大廈管理公司與小業主之間涉及管理質素與管理費不相稱的矛盾。管理質素問題，除公共空間衛生、保安事務外，還涉及管理員本身年齡、體力因素所決定的工作能力等。之所以會發生相關的矛盾，關鍵在於缺乏『管理公司』的管理行業發照條件、審批及監管、處罰機制。於是，在大廈發展商交樓予小業主時同時兼做管理實體或轉判其他公司管理的傳統模式下，管理質素標準無章可依，管理費標準亦然，管理員應具有處理普通水、電等緊急事故能力亦無章可循。正因為無章可依，相關的管理糾紛的發生也就不可避免了。

房屋局零八年介入至今只發揮諮詢功能。程、秦稱，房屋局自二零零八年開始介入私廈管理事務以來，由於缺乏權責方面清晰、明確的法律法規，以及增加相關的職能部門和人力，故介入私廈事務以來一般僅能提供相關的諮詢、建議，以及講座等服務，未能如同公屋事務一樣提供管理糾紛發生後介入處理的全程或深入解決矛盾的跟蹤服務。例如只提供如何作小業主會議記錄指導、如何向政府有關部門提交相關申請等。而涉及相關法規規定的召開小業主會議前提前寄出掛號通知信、登門上戶徵求意見及召開大會等工作，多數由街總方面義務提供相關的服務。但由於協調工作性質屬治標不治本。欲治本，必須理順房屋局私廈管理職權，同時理順政出多門、各自為政的桎梏。

職能部門各自為政本末倒置令矛盾惡化。程、秦舉例說明了現實中令矛盾惡化的兩個各自為政府典型例子：

一是『最低工資』激化私廈管理矛盾。鄰近的香港也有管理糾紛的矛盾問題，但香港有完善的法規和監管部門，法律上定義了『管理公司』、『小業主管委會』的法人身份、註冊條件、職責與權利，還規定了『大廈管理員』的從業資格及培訓後持證上崗的內容。在相應完善及有衡量質素標準的前提下才實施相關行業『最低工資』標準，即有章可循、有法可依。然在澳門，勞工事務部門只學人依樣畫葫蘆，沒有考慮要等或協調相關的職能部門從全局利益出發先完善、健全相應的法規，而是從局部亦即勞工部門出發，先行推動『最低工資』通過立法程序，如此本末倒置的結果必是激化矛盾。一些無成立業主管委會大廈的管理公司單方提升管理費惡化了管理矛盾。一部份不獲業主會同意提升管理費的管理公司撤出又令業主會要麼自己管理要麼招標管理，造成一些大廈管理工出現動盪期。

二是『業主管委會』法律地位被質疑。在房屋局層面，凡依《民法典》經過相關程序召開業主大會、有會議記錄等就獲房屋局承認了法律地位。但當相關業主管委會向其他政府部門提出其他服務申請時，卻被告知未具法人身份，須效法其他社團向身份證明局申請、註冊。房屋局以外的政府部門不承認業主管委會的法律地位，經小業主們及社會也產生相關的質疑，既影響了政府的公信力，也影響業主管委會的工作。

效法香港完善矛盾雙方監管法規及服務。程、秦認為，相關法規滯後是導致私廈管理矛盾產生及惡化的主要原因，治本途徑是效法香港，盡快完善包括『管理公司』、『業主管委會』定義、職權及監管、處罰等內涵的法律法規，以及管理員從業資格規定等，亡羊補牢，推動私廈管理事務規範化。

據了解，『管理公司發牌制度』立法問題引起社會各界普遍關注，相應地，也同時引起如何有效監管『管理公司』問題的關注。

健全機構始可以落實有法必依確保安居。程、秦指出，欲真正治本性解決私廈管理矛盾，除完善相關法規外，還要健全相關職能機構、增加相應的人力物力，始可避免說一套做一套的弊端。現實中的房屋局，原本立足於公屋事務，現既然已賦予其維護居民安居的重任，特區政府就應在房屋局的機構健全、人力物力配置方面採取相應的措施。例如，應有一名副局長分管佔全澳樓宇總量八成比例的私廈事務，還可效法房屋局『公共房屋廳』增設『私廈事務廳』，希望房屋局在機構健全後能為全澳居民的安居樂業、為澳門社會的和諧穩定，發揮應有的積極作用。

借鏡內地房屋局物業服务監督管理職能。不單是鄰近的香港有房屋管理方面的先進經驗值得澳大學習。內地政府部門房屋局十大職能中就包括物業服务监督管理職能的模式也值得澳門借鏡。坊間意見指出，北京政府房屋局的十大職能之一是「負責本區物業服務監督管理工作」；廣州國土和房屋管理局也負有「物業管理公司的發照及評級」職能，例如以下公司資質被評定為『三級』：200601060010广州建宇物業管理有限公司三级、200601060022廣州發展物業管理有限公司三級、200601060243广州星球物業管理有限公司……內地房屋管理方面的架構設置、職能歸屬等相關經驗，值得澳大借鏡、學習。

據悉，澳門的大廈管理質素參差甚大，管理質素較好者，居民對管理費因應通脹率提升基本都可接受。但管理質素差者，居民的反彈程度相對較大，因此而催生了爭取維護權益的相關的業主管理委員會，與管理公司進行維權接觸。相關的協商有共識者，雙方繼續維持相安無事的局面。反之，不是原管理公司被撤換，就是進入法律訴訟的膠著狀態。