【專訪】物業管理業商會會長謝恩訓指出，明年起實施的「物管人員最低工資」法律，將迫使管理公司和業主作出抉擇，要不加管理費，要不縮減服務。

謝恩訓昨日於一個物業管理行業交流會上分析稱，目前，對澳門業界而言，面臨行業的法制新環境，與物業管理行業相關的三個法律，其中《物業管理業務的清潔及保安僱員的最低工資》法律定於明年一月一日起生效執行；《分層樓宇共同部分管理法律制度》法案和《分層建築物管理商業業務法》法案近日已進入立法會立法程序，估計很快生效執行。

最低工資執法前，業界這兩個職種基本未達最工資標準。以不同類型樓宇和單位數不同因素作參數，可見人員薪酬開支可佔相對應樓宇管理費收入的百分之三十至五十或更高比例。調升管理費，平衡收支事在必行。

議決大廈管理費屬業主大會法定權力，物業管理公司能做的是提供合理又合法的管理成本方案和公開大廈收支資料，推動和協助業主大會成立，待業主大會議定新的管理費標準。

面對估計超過百分之八十高層樓宇尚未成立業主大會的現實，短時間內能否全部成立法定業主大會及議訣調升物業管理費，配合最低工資立法執行，實在難以評估，不容樂觀。

以香港目前的管理費標準作比較參考，香港最低工資時薪是三十二元、澳門是三十元，其餘從業人員按工資中位數看港澳相略，港澳水電費相若，維修保養的費用可能香港略高少許。澳門普遍的舊屋苑單幢樓管理費呎價約零點四至零點八元，香港大型屋苑管理費呎價約二至元或以上，約是澳門的四倍。

對業界而言，現管理的樓宇如不能調升管理費平衡收支，則只有縮減人才或退出管理，但這會引起社會不和諧，也不利於行業可持續專業化發展，並不符合二十多萬小業主的物業資產保值最大化利益。

最低工資實施，管理公司和業主均面臨新的扶擇，是調升管理費衡收支以保持現時的管理模式和水準，還是稍大幅度提升管理費從而提升服務標準和素質，或是減少人資以現時管理費標準將貨就價做縮減式服務。

業界還需面對和不可忽視不可繞過的幾項現實問題：是否撒管和撤管後員工善後處理的成本問題；面對因兩個基礎職種調升至最低工資，在這兩個職種以上職階的各類人員保持相應薪酬差距而需作適當調升的必要性；以及外判維修保養服務企業因應社會環境變化和通漲因素而相應調升服務費用的必要性；同時亦要注意，較年輕人員流入物業籤理行業對現職人員的衝擊，業主會要求淘汰一些高齡低能人士的可能性。

最低工資實施，對行業是變革的機遇。毫無疑問，以十多年前訂的收費標準來做將貨就價的服務，必然不是行業發展和樓宇維護的較佳選擇，更沒可能為樓宇設施改善或保值。把握此機遇，推動行業改變經營模式、建立質價相符的服務標準，應是可以期待的目標。

《分層建築物共同部分管理法律制度》法案，降低了召開業主大會和議決事項的出席人投票率標準、簡化程序和提高可操作性、防「一廈兩會」出現、進一步細化明確業主的權利和義務、進一步明確業主大會和業主管理委員會的決策和執行的法定權力範圍，其重點可說是規範小業主的權利義務。但尚未生效則未能配合到目前需要開業主大會議決管理費高峰期的操作需要。

《分層建築物管理商業業務法》，規範對象是物業管理公司和公司的技術主管。其立法思路和重點在於，從事物業管理業務有別於大多數的行業，經營實體需取得專門的牌照，設定獲取牌照的各項要素，設定技術主管的任職資格，設定監察制度和過渡制度，業主會自管大廈不屬該法案規範；這一方面突出了物業管理公司企業的專業性及其管理層人員的專業性地位，有助提升公司管治水平，另方面會增加企業運營成本。而且，業界對法案中有關注冊資本和提保金的規定有異議，需加以考慮現實中小企業的生存的空間。

該會認為，破解上述因新法制建立和執法對行業產生的因局。可循三方面思考和在一段時間內實踐。

一是業界轉變觀念，放棄承包制經營，公開個案樓宇管理的成本支出資料，建議業主大會選用經理人酬金制；

二是業界之間自我完善，在經理人酬金制的比率上和服務條件、標準、內容，素質方面合理競爭，按《分層樓宇共同部分管理法律制度》規定由業主委員會承擔收管理費的法定責任，放棄迎合業主委員會以合約要求企業提供承包服務的做法，放棄將貨就價低價承包的做法，這樣行業水準和樓宇管理的素質才有可能迎來可持續發展提升；

三是建議政府適當放寬增加行業外地勞工名額，讓行業有後備人力資源實行大廈管理員八小時工作三更制，既可為業主節省每天四小時加班費增加百分之二十的支出，也有利於職工以更好的精神狀態投入服務，重建基層員工隊伍，提高個人素質，從而提升行業整體服務素質。