【專訪】物業管理業務清潔及保安僱員最低工資法律將於明年元旦實施生效，由於許多大廈業主會與物管公司、大廈業主會與部份小業主、小業主與小業主之間仍存在很大的意見分歧，屆時料將出現更大的矛盾，以致直接影響大廈的管理運作和居民的起居生活。澳門江門同鄉會副會長、民生關注組召集人陳溥森昨向政府提出在清潔及保安僱員最低工資法生效後設立兩年津貼緩衝期等共三項建議。

昨日下午，他在澳門江門同鄉會會址舉行記者會，就上述問題提出意見和建議，並表示將於日內向政府反映。

他說，現時社會上對此法例的實施存在爭議的焦點是：實施最低工資後，大廈的物業管理費用必定水漲船高順勢調升，而清潔和保安僱員薪酬增幅部分，卻單方面全部轉嫁到由大廈小業主獨力承擔，明顯存在不公，且不同的物管公司、不同的大廈樓宇漲幅又差異很大。其實這一問題早已潛伏，是歷史積存的問題，如法律配套、大廈管理、物業管理、僱員素質、欠費追討等，以前已時隱時現，只不過是零星個案出現，在現時才借勢一次性總爆發，強烈震憾帶出連鎖的波動和輻射。十二月三日威苑花園大廈出現小業主雙胞胎記者會便是一個縮影。

澳門有六千多幢大廈，居住有近二十萬住戶，有一千三百多個物業管理公司從事大廈管理工作，儘管恆常運作的只有一百多個公司，但基層兩工種從業人員卻有約四千名僱員。

至於現時有小業主投訴有些物業管理公司趁火打劫，水未漲船已高，提早搶閘不合理大幅提升管理費，小則提升二、三成有些超過五成，有些甚至調升到原費用的三倍，但據瞭解物業管理公司卻認為此說不公，說有些大廈拖欠應付管理費，少則幾萬，多則幾十萬元，現時只是履行社會責任勉強維持運作，此次實施最低工資而不調整管理費無疑是百上加斤，往後難以為繼。結果，圍繞物業管理公司的財務是否公開透明、現時提升管理費是否合理、升幅多少才算適度等，雙方莫衷一是，各執一詞。這一點正是目前對最低工資法能否順利實施的爭議關鍵所在，若然物業管理公司的最終退場只能兩敗俱傷。

據不完全統計，澳門現有高層的樓宇（即單幢七層樓以上）一千幢，已成立大廈業主會的不足三百幢，八成大廈均未有召開過業主大會，成立業主管理委員會，物管公司要調升管理費，按法例規定必須要召開業主大會通過，明年元旦後究竟物業管理公司是無限期等待，還是先單方自行調升。這是一個迫在眉睫的問題，亦是矛盾的關鍵，不解決好，恐怕明年元旦過後，不少大廈管理矛盾會集中爆發。

為此，他提出三項建議：

一、根據《分層建築物管理業務法》由房屋局轄下的樓宇管理廳安排專責人員負責處理私樓的物業管理糾紛，審核物業管理經營成本和提升管理費的理由及依據。協助大廈召開業主大會表決通過調升合理管理費，既保證物業管理公司在合理利潤下運營，又能監管物業管理公司無理由調升管理費，提升大廈管理的服務質量。以及處理萬一出現矛盾不和，物業管理公司撤場退出導致管理真空的善後工作。

二、政府可根據“量入而出、平衡預算”的理財原則，參照製造業已有的先例，實施最低工資差額津貼，以清潔及保安僱員月薪最低工資六千二百四十元為上限，不足部分由大廈業主會申請，獲批同意後如數移交物業管理公司，再由物業管理公司補貼到僱員個人，控制管理費的暴升，緩衝期為兩年，以便各項有關法規和政策的配套。

三、加大物業管理費用者自付的宣傳，加大輕微民事案件法庭（即又稱小額錢債法庭）的執法剛力，對惡意拖欠、拒交管理費者，加快判決時間，甚至對其物業實施“釘契”和拍賣，以有力的法律制度去維護大廈的正常管理。