浩楓：供樓能力升樓價難大跌

    【本報消息】過去一年，樓市受內外因素影響，成交量持續萎縮。浩楓地產總裁余浩銘表示，今年澳門樓市續受辣招、賭收下跌、經濟調整與加息趨近等多重因素夾擊，二手交投估計全年跌至5,400宗，創有紀錄以來最低。展望一六年登場新盤近3,300伙，在樓價下調及普遍加薪的經濟環境下，居民付租能力和供樓能力只會上升，供樓佔家庭月入長期維持合理健康範圍，料樓市不會大跌。

    未來半年續受壓

    余浩銘表示，回顧一五年，年初樓價開始有下調壓力，受種種因素影響，導致不少原計劃入市的買家均採觀望策略，推遲入市行動。經濟調整，及後人民幣貶值令買賣雙方重新審視樓市前景，加上預期息率趨升，部分業主拓寬議價空間，市場減價個案增加，樓價由高位回落。二手單月交投亦跌至不足400宗的新低，近日樓價已出現支持位，預計這次下調將接近完成，相信往後樓價將橫行較長時間。據財政局資料顯示，十月以實用面積計算平均樓價為7,371元，較年內高位之四月累積下跌23.1%。

    美聯儲局宣佈加息四分之一厘，市場關注近十年來首次利率調升。回顧九○年至今，美國曾經歷三次加息周期，分別為九四年、九九年及○四年，每次加息均對港澳樓價帶來影響。反觀今次加息，美國經濟復甦緩慢，預期加息幅度及速度未必與以往加息周期相同。現時澳門通脹仍維持約4.2%水平，銀行存款利率接近負數。面對目前多項影響樓市的因素：中國經濟增長放慢，第三季按年增幅為6.9%，澳門經濟亦會受到影響；雖然目前失業率仍處1.9%的低水平；但經濟前景不明朗，外僱減少，未來失業率將有上升壓力；與此同時，雖然加息並非決定樓價走向的唯一因素，但未來供應持續增加，加上稅務政策及收緊按揭持續影響需求，預期未來半年樓價持續承壓。

    明年樓花逾三千

    展望一六年，住宅成交量有望在第二季由低位回升，紓緩市場上積聚之購買力，料二手再跌空間有限，隨樓價逐步回調，業主面對現實，叫價不如之前企硬。擴大議幅後，有助刺激準買家入市。此外，預料市場會有一批換樓單位已屆解封期，相信有業主會換樓，並刺激交投。畢竟現在市場資金充裕，唯獨欠缺入市信心，用家實際需求仍然熾熱，惟短期內整體供應仍然有限。雖然市場普遍看淡今年樓價走勢，但不見得會出現插水式下跌。預測明年租務市場，租務法案出台、外地僱員數字、農曆新年將至等因素將主宰租金取向。加上租盤選擇較多，租金有調整壓力。

    他預計，一六年住宅市場約有5,500宗成交，而今年截至十月已有4,728宗成交，有機會與今年成交量持平。

    至於一手市場，今年發展商態度保守，一手新盤推盤步伐緩慢，首十月住宅樓花成交宗數只在900宗以上，以實用面積計算平均呎價在11,400元。料明年初部分發展商會採取主動推售策略，多盤齊發，以貼近二手價開盤，盡吸市場購買力。估計會推出罕有豪宅及有量數的細單位為主，以應付市場需求。總括預期明年一手住宅買賣銷售目標1,500宗；據該公司市場研究部資料顯示，截至十月卅一日為止，本年至今住宅成交量錄得4,728宗，估計全年將錄得約5,400宗，按年跌近25%。

    新供應湧現，根據工務局公佈未來私人住宅物業市場供應量達14,800多個。明年有機會推出市場的全新項目涉接近3,300伙，預期在發展商“重價不重量”攻勢下，一六年一手樓花買賣有力衝上1,500宗。相信一六年一手市場將主導市場方向，比今年增加約五成。