港樓市再遭加辣

    香港繼四月政府加辣後，五月金管局也頻頻出招。對於新辣招波及的買家而言，若其目標是一手樓盤，將可能轉向地產商旗下財務公司借錢，使銀行一手樓房按揭業務減少。在“財仔”的“資助”下，一手市場成交量和樓價料不受衝擊。緊接新辣招後出售的新盤銷情理想，也證實本欄的觀點。

    相反，資金不足的本土和境外二手樓投機者，以及一些靠父母擔保的二手樓首置買家則可能受到打擊。另外，金管局提高銀行新造按揭貸款風險權重下限，意味着銀行往後作按揭貸款業務，成本將有所上升。因此，銀行業房貸減息戰或告一段落，並可能令二手樓市買需受壓。整體而言，預計五月十九日三式新招將促使二手市場再度迎來兩至三個月的冷靜期，但對一手市場成交量以及整體樓價影響不大。

    不過，無論辣招與否，樓市已迎來本輪上漲周期的中後階段，因為利淡樓市的因素正接踵而至。供應方面，私樓新盤供應量將加速增長。三月竣工量按年大幅增長401.9%，三月新屋開工量也按年上升53.8%。需求則將受到新辣招以外的多方面打擊。首先，美元走弱、人民幣走穩、內地經濟增速放緩及流動性趨緊，將降低內地居民海外買房的積極性。其次，中國當局限制地產商來港發美元債，並全面堵塞境內融資渠道，導致內地企業來港買地熱情減退。近期全港最貴商業地王拍賣的情況（九家投標企業中只有一家來自內地）也印證本欄的觀點。最後，在資金流入減少的情況下，本欄預期隨着美聯儲年內再加息一至兩次，加上辣招致銀行按揭貸款發放成本上升，銀行業將不再進行減息戰，且將陸續擴大按揭貸款利息與HIBOR之差，並可能於第四季上調港息。

    總體而言，雖然辣招本身不會對樓市帶來顯著且長期的影響，但辣招疊加多重利淡因素則可能引來樓市調整周期（成交量收縮及樓價同比增速回落）。不過，就今年下半年而言，本欄認為樓市的調整可能還是較為溫和，因為股市表現強勁、就業市場穩固及最優貸款利率在上調25個基點後仍然偏低。有鑑於此，今年樓價增幅料仍將落在0%-5%的區間內。

    華僑永亨銀行經濟師李若凡