香港樓市的“假調整”

    在香港生活，話題總離不開樓市。近期出現地產商惜售現象，新一輪辣招推出後，二手市場交投也日趨淡靜，可見樓市已悄然開啟階段性回調。

    是次回調主要有兩個原因。第一，人民幣趨穩，內地投資者海外買房以對沖人民幣貶值風險的熱情減退。第二，全球央行表露收水意向，使低息持續的預期消退，打擊樓市投資情緒。因此預計今年下半年樓市將難逃回調的命運。

    不過，香港樓市在一波短暫回調後，將進一步上升。需求方面，香港資金充裕意味着未來利率上漲速度將十分緩慢。同時美聯儲局加息預期不斷降溫，加上內地資金回歸港股市場，使美元和港元息差收窄的預期有所減弱。本欄預計一八年底三個月HIBOR將上升至約2%，而在此期間最優貸款利率最多也可能只是上調50個基點至5.5%。偏低的利率將支持樓市需求繼續上漲。

    第二，香港勞動力市場穩定，一七年二季度不經季調的失業率僅達3.2%，且預計在未來數年仍將保持在3.5%以下水平，遠低於過去樓市大幅回調時的失業率。未來穩定的就業市場將持續支撐本地居民對房地產的投資和自住需求。

    第三，內地資金湧入香港樓市將是一個長期趨勢。隨着未來內地放鬆資金跨境流動管理，以及放開對地產商流動性的管制，內地投資者和地產商將回歸境外市場（包括香港）。

    供應方面，本欄預計未來增加的供應量仍可能被強勁的需求所消化，因此並不會對樓市帶來顯著的打擊。政府指出未來四年的新屋供應中74%的房屋屬中小戶型。本欄認為這些戶型的房屋需求將保持穩健。具體而言，低收入階層因等不到公屋或居屋，所以對小型戶存在租賃需求。有鑒於此，有錢人十分樂意買入此類住宅以獲取租金回報。同時樓價持續上升，令中產只能負擔得起中小型戶。

    總體而言，本欄預計今年下半年全港樓價指數將回落5%左右，隨後則會逐步反彈。主因是香港資金充裕將促使貸款成本保持偏低水平。其次，內地資金湧入香港樓市將是一個長期趨勢。最後，未來供應量增加的前景料只會對樓市投資情緒帶來短暫打擊。至於樓市何時出現急挫，本欄認為可能還得等下一次金融危機的爆發。

    華僑永亨銀行經濟師李若凡