低息＋需求   港樓價連升六年

    【路透社香港十三日電】受低息環境及強勁用家需求支撐，一四年香港住宅樓價連續第六年上升，令原本普遍看跌的一衆分析師大跌眼鏡。展望羊年，隨着新供應明顯增加，且加息看來不再遙不可及，樓市或現轉折。

    自美國○八年實施多輪量化寬鬆措施以來，香港樓市延續六年升市“神話”，累積升幅達1.6倍，大幅跑贏同期恆生指數64%的漲幅。單以一四年約13%的升幅計算，是恆指漲幅的10倍。

    辣招無損用家需求

    自香港政府一○年以來多次推出壓抑樓市的需求管理措施，且多次把措施“加辣”，大大提高投資房地產成本，投資需求已大減，但強勁的用家需求繼續撐起樓市。去年中小型住宅無論樓價或租金升幅均盡領風騷。

    據政府差餉物業估價署最新資料，去年首十一月中小型住宅樓價升幅達12-13%（實用面積少於40平方米及40-69.9平方米的A和B類住宅），跑贏實用面積100-159.9平方米（D類住宅）及160平方米以上（E類住宅）樓價分別為6%和2.2%的漲幅。租金方面，A和B類住宅升幅逾6%，D、E類豪宅租金分別祇升2.5%及0.2%。

    有分析師預期，今年住宅租務市場供應增加，租金回落將牽引樓價轉勢。“過去幾年樓價和租金表現頗一致，但今年會是轉捩點。”交銀國際地產分析師劉雅瀚說。部分原訂一四年交付的住宅延遲至今年始交付，這令去年租盤盤源短缺。但新供應在今年應市將對租金和樓價構成壓力。

    今年萬五新增供應

    劉雅瀚預測，今年新住宅樓盤交付單位數目將達1.5萬個，較過去幾年平均約7,000個及去年約1.1萬個均有顯著升幅。該行預期，今年住宅樓價將跌1成；倘計入加息因素，跌幅將達2成。

    投行瑞信看跌今年香港樓市，該行預期，上半年低利率仍將持續，料下半年始有可能加息。此外，香港今年經濟情況穩定但缺乏驚喜，金融市場上升將部分抵銷零售、餐飲和酒店業可能放緩的影響。該行估計全年樓價下滑15%。

    不過市場對今年樓價不再如去年般一面倒看淡。中原地產預期，今年樓價繼續受惠環球經濟令資金流入，本地買家實力雄厚，支持樓價向上，料上半年樓價可望再漲1成。

    加息不再遙不可及

    另一個令樓價可能出現轉折的因素是，維持多年的超低利率今年或將出現變化。美聯儲局(FED)上月中釋出將穩步邁向在今年某個時間加息的強烈訊號，修改將在“相當一段長時間”保持近零利率的承諾，加息不再遙不可及。

    目前私人住宅的回報率祇有3%或更低（豪宅回報率較一般住宅為低），但與約2厘多的按揭貸款利率仍有一些差距。從實際或心理角度着眼，買樓仍較租樓划算。

    對今年加息的時間點仍衆說紛紜，仲量聯行香港董事會總經理曾煥平認為，今年是有加息的可能，但相信不會對樓價有太大衝擊。“因為這（加息）影響會被建築費上升所對沖。”他說。

    建築費貴樓價難跌

    香港首富、大型地產商長江實業主席李嘉誠對加息的可能看得更淡：“我看今年（香港）樓市安定，因為第一，美國要加息（的話），我想今年都加不到，縱然加，也加得好低。”他說。

    他指出，現時香港建築費和工人工資均不斷上升，從過往地價一定比建築費高，變成現時部分新界土地的地價比建築費還要低，因此樓價很難大跌。

    除非利率一下子大幅上調，否則對供樓人士的負擔增加有限。不過，加息將令現在輕微的息差（按揭利率相對租金回報率）收窄甚至消失，資金可能自樓市轉投其他收益更高的金融工具，例如股市、人民幣存款等。