內地樓市回暖

    瑞銀：房企慎買地影響股本回報

    【路透社香港六日電】儘管上半年中國房地產市場銷售漸見回暖，但投行瑞銀指出，房企對購地仍審慎，這將影響其未來表現。投資者應改變過去以銷售表現評價房地產股的傳統，並着眼房企是否有能力實現輕資產，和能否從國企改革中受惠。

    地價過高難下手

    該行指出，雖然上半年內地開發商銷售改善，但它們買地佔銷售比例卻較一三年為低，原因是地價過高。“上半年房地產商沒加大買地力度，原因很簡單：他們買不下手。”瑞銀中港地產行業研究主管李智穎稱。

    以北京為例，過去兩三年，地價約是將來項目落成後售價的四成，但現在已升至六、七成，再加上建築費和利息，基本上祇能打平，甚或要虧本。

    “發展商不買地，對它們將來的股本回報率和資產周轉方面會有很大影響。”她說。

    目前一線城市的存量約九個月，情況健康；二線城市為十八個月，預期明年初會進一步減少；但三線城市存量仍達廿四個月以上。所以這形成在優質地區，土地多人競爭，但三、四線城市存量佔全國的六成半，情況並不健康，且難以在短時間內改善。

    REITs縮回收期

    李智穎表示，現時投資者不能再用銷售表現去衡量開發商表現，需要以“新思維”去重新審視。“輕資產”策略是其一，例如房地產信託基金(REITs)，尤其當中國開始減息周期，這類以租金收益提供固定分派的投資可能會受到歡迎。

    該行引述美國市場數據，指於○一至○四年及○九至一五年的兩個低利率周期，當地REITs的表現分別跑贏大市百分之八十七及百分之一百〇七。李智穎指出，假如開發商能利用REITs這類工具，可縮短投資物業回收期，這對收窄股價對資產淨值有即時作用，對帶動股價有即時的反映。

    中國自去年開始有個別的REITs誕生。首先是去年中信證券把其兩幢自有物業打包設計出內地首隻RETIs產品，採用專項資產管理計劃形式，私募發行。然後是今年六月，鵬華前海萬科REITs獲准註冊，為內地首隻公募REITs。

    優質資產獲注資

    另一項對內房企業的“新思維”是國企改革。國企改革可帶動優質資產注入上市公司；此外，若民企獲國企注資，對利息成本較高的民企會有重要拉動作用。此外，該行指出，內地住宅供應一四年已見頂，預計屆一六年，新供應將低於需求，這將為一○年以來首見。但三線城市住宅料仍供大於求。

    瑞銀中港房地產行業研究分析員張知予表示，隨着中國減息，相信內房高負債最差情況已過去，目前最急切的仍是清理庫存。