消費需求空間夠大   內地商舖看高一線

    大牛市時，股民日常見面話題無股不歡，每日離不開財經消息、選股明牌、內幕貼士和股票機，沉醉在股票市場中不停炒賣。

    去年下半年，一位經營工廠的朋友索性把生意結束，專心炒股。他說幾天的炒股利潤就等於工廠全年收入，何必那麼辛苦？街頭巷尾都是股神股后，大家都有明牌貼士。不少政府機構和企業員工在辦公時間無心工作，眼睛只盯着電腦熒幕的走勢圖……在股票市場賺錢好像是很容易的事。

    投資商舖物業穩健

    然而好景不常，今年八月後股票價格插水式下跌，相信大部分股民慘被套牢。這些經驗教訓我們投資不可盲目跟風，應以穩健和安全先行，否則辛苦賺到的錢可能在旦夕之間付諸一炬。

    經歷幾十年的投資生涯，筆者認為投資房地產收租、特別是商舖物業投資最為穩健，並可長期產生安全的回報收益，且升值潛力大，非一般投資工具可比。對大部分人來說，想創建如蓋茨、畢菲特、李嘉誠、馬雲等超級富豪的龐大事業王國，只是做夢而已；不如循序漸進、腳踏實地執行一些容易賺錢的投資辦法，當然應先買一間自住物業，再有能力負擔就購買物業收租，恐怕這是理財致富最簡單的方法。

    揸磚頭抗通脹武器

    一、在整個投資組合中，持有不動產物業如商舖、住宅、車位等實物資產應佔最大比例，這些是生活必需品，比金融產品如股票和債券等穩健得多，長遠可帶來非常可觀的利潤。有强大實質性需求的物業，價格抗跌能力很大。經濟危機到來時，股市可在短時間内跌七八成，但房地產價格跌幅相對緩慢很多。各國政府不斷地開機器印鈔票，“揸磚頭”是對抗通脹的最佳武器。

    二、投資者在股市中往往是追高殺低，令人提心跳膽，也非常忙碌。但投資房地產是長線的，不用擔心短期波動，故不會影響日常工作和家庭生活。你不會每天在電腦熒幕上看到自己的房價忽上忽下，但股票價格每刻變化都會牽動情緒，令投資者作出未經詳細考慮的交易。能夠在股票市場賺錢的人不多，但投資房地產不需要很高的IQ或EQ，因這種投資適合人性。

    商舖升值潛力最大

    三、每月有穩定租金收入，扣去貸款月付款、維修費、管理開支等，往往還有些剩餘，一般也可定期加租，錢比放在銀行好得多。租金收入可減低投資成本，也幫助度過房價下跌的艱難時期，有利長線持有物業。時間一長，資產升值的效果就容易出現。有房屋淨值以後，還可向銀行增加貸款，再購買更多房產或作其他投資，雪球越滾越大，這是一個進行Positive Carry Trade投資的極佳工具。

    四、在眾多收租物業投資中，商舖和商場升值潛力最大。很多精明的房地產發展商往往把地舖或商場留下不賣，作長期收租之用。因無論大廈樓高多少層，地下商舖是唯一的，非常珍貴。特別位處旺區者，更是難以替代。筆者有一位在澳門經營超市的朋友，前幾年把生意連物業賣掉，但計算下來，幾十年來做生意賺到的錢，竟比不上出售商舖所賺到的利潤。所謂“一舖養三代”，現實中不斷地得到驗證。

    二三線城價格合理

    如今一般中小投資者要在港澳買個好舖位作長線投資幾乎不可能。澳門賭權開放十多年來，每年湧入數千萬遊客，零售業務發展突飛猛進，商舖和租金升值幅度驚人，除非閣下二、三十年以前購入，否則根本無法沾手。好地段的商場和舖位，業主亦不會輕易割愛，就算肯賣叫價也是天文數字。況且港澳目前樓價位高勢危，商舖租金回報率大多僅1-2%，即使銀行肯借款，租金也難產生足夠現金流，盲目追入風險相當大。

    反觀中國內地有13億人口，雖然改革開放以來，經濟發展速度驚人，但隨着居民收入水平不斷提高，消費需求還有巨大成長空間。與世界經濟發達國家和地區相比，中國人均佔有商業樓宇面積仍低很多。與香港相比，內地一線大城市除頂級地點外，一般商舖和商場平均單位價格仍較低；不少二、三線城市經濟發展不錯，但商舖和商場價格還處合理水平，租金回報率通常在5-5.5%左右。中小投資者仍有機會在內地城市找到地點優越、人流較多、升值潛力較大的商舖，並享受長期較穩定的資金回報，比放在銀行收息高得多，風險又比買賣股票要低得多，有餘錢的人值得考慮。

    容永剛