留美學生消費驚人   注入樓市上升動力

    美國房地產價格在○七年見頂，○八年爆發金融海嘯，房市泡沫全面破裂，在一一年見底反彈，一二至一三年出現強勢增長，如今一些地區的房價已逐漸回升至前高峰。目前在美國五十個大都會區中，大約有五分之一已超過歷史的最高價，如紐約市、加州沿海、波士頓、華盛頓等一些富裕城區，由於求大於供且就業增速較好，在金融海嘯期間樓價祇輕微下跌，如今已回升至歷史高位。

    位於加州矽谷並鄰近史丹福大學的帕羅奧多市(Palo Alto) ，目前房價已比○七年高峰時還要高約四成。但從全國範圍來說，就業率較差的城市房價仍乏善足陳，多數地區的房價仍低於樓歷史高峰最少20%“Location, location, location” ，又一次被證明是房地產業的至理名言。

    買樓出租投資之選

    美國底特律市去年七月正式申請破產保護，暫停償還180億美元的負債本息，成為美國歷史上最大的破產城市。該市是美國著名的“汽車之城”，也是美國“汽車三巨頭”——通用、福特和佳士拿總部的所在地，過去是非常繁榮的製造業重鎮，如今美國汽車市場被日本和歐洲車廠佔了半壁江山，連韓國車也在攻城掠地，底特律資金和就業機會外流，房市價格也疲不能興。最近該市拍賣一批三房一浴的獨立房屋，起拍價為一千美元，條件是買入後必須在六個月內入住，以振興當地的消費能力。順便講一下，在美國城市破產並非大不了的事，因在資本市場發債時就充分披露了有關風險，聯邦政府亦不會包底，投資者一早就知風險和回報訊息，不會怨天尤人。

    青年就業率偏低是阻礙美國房市復甦的一大原因，卻反過來推高了房租，使在美國買樓出租成為一項甚為吸引的投資。據《華盛頓郵報》消息，一二年美國三十至三十四歲美國人擁有自住屋的比率祇有48%，是近十年來的最低水平，而在美國嬰兒潮世代時期，相同年齡群體擁有自住房屋的比率則高達57%。在房市泡沫爆發後，很多業主被迫低價出售房子，轉向市場租樓居住。○七至一三年期間，美國租屋住戶總數增加了620萬戶，但擁有自住房屋業主總數祇增加了20.8萬戶。金融海嘯爆發後，很多低價賣出的房子，均被精明而有錢的投資者買去了。資本主義市場經濟是發展生產力最有效能的模式，但亦造成貧者越貧、富者越富，分配無法公平。

    毛利回報高達三成

    在美國，一般中產階層家庭在居住方面的花費，包括房租或月供樓款、水電煤氣等開支，佔毛收入三成左右視為正常，這方面比內地及港澳地區的平均住房開支要低。據Zillow房產網站統計，美國目前住房租金不斷上升，有九十個城市家庭中位數租金費用（不含水電煤氣等），與當地家庭毛收入中位數的比例已超過30%，邁亞密市的比率甚至高達43%。在全國範圍而言，超過一半的租戶家庭必須花費三成以上的收入支付租金費用，是近年的新高，說明中產階級的生活負擔越來越重。

    但從投資者角度來看，在美國投資房產出租回報率相當吸引。以底特律為例，三房一浴住宅中位房價為44,900元，每月可收租1,124元，折算未除費用的每年毛收入回報率為30%！ 這對比內地及港澳房市租金回報率僅約2%，有些令人不可思議的感覺。紐約市、三藩市、洛杉磯、波士頓、華盛頓等大都會，經濟復甦的情況較好，收租回報率當然沒有那麼高，但一般也有6至7%左右。近年有不少中國企業和個人投資者來美國房市撿便宜貨，不久前就有中國人在底特律一手買入數十間住宅單位作收租之用。

    現時從中國赴美入讀初、高中的留學生越來越多，中國孕婦來美產子“一條龍”服務亦成為熱門生意，一些華人投資者斥巨資收購酒店和公寓，改建成中國留學生和孕婦的居所，為中國土豪“富二代”提供住宿、餐飲、交通、醫療、娛樂等優質服務。據美國聯邦國內安全局統計，一一年留學美國私立高中的中國學生人數約2.4萬人。這兩年估計平均每年再增長二至三成。留學美國唸高中的中國學生，每年平均要付三至四萬美元的高額費用，高中畢業還要繼續留美上大學，平均每個孩子拿到學士學位要花四十萬美元左右。不少“小留學生” 還有家長陪讀，消費力驚人，甫到埗就一擲千金買車買樓，平日愛到名店掃貨，成為推動當地經濟和樓價的一大動力。

    容永剛