從海上居避過所在土地批給無效危機說起

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　　土地工務運輸局局長李燦烽土昨日表示，「海上居」並沒有出現新情況，並且已經興建好，正在收則。當他被記者問到「海上居」是會否步「海一居」後塵時，他明確回答說：應該不會。

　　李燦峰這番話，相信會令已經購買了「海上居」樓宇單位的小業主，以及「海上居」的發展商，都放下心來，並為不會成為「海一居第二」而深感幸運。

　　之所以會有「海一居第二」的擔憂，不但因為「海上居」與「海一居」是由同一發展商興建，並兩者都是在《樓花法》頒布前就已售出部分單位（樓花），而且也是與「海一居」一樣，正面臨著其所在土地的二十五年臨時批給期即將屆滿的問題。因此，受到社會及媒體的高度關注，是否也將會遭受「海一居」的命運，在土地臨時批給期滿後，不管該土地正在利用，甚至已基本建成樓宇的事實，也要宣布該土地的臨時批給失效，由政府收回土地？

　　實際上，在「海一居」事件發生後的去年上半年，若干媒體就有相關的報導，謂社會關注「海上居」地段會否成為「海一居翻版」？因為保利達集團位於黑沙環新填海地段T及T1的土地「海上居」項目，土地臨時批給有效期將於二零一七年七月五日屆滿。倘屆時項目未能於限期前取得確定批給，恐怕又面臨收地命運。此外，該項目在《樓花法》實施前曾出售百多個單位的少量樓花，倘收地就將會成為「海一居」事件翻版。儘管受影響小業主的數量不及「海一居」，但足以再動搖投資者信心，特別是相關小業主定必十分焦慮。

　　當時社會輿論的關注焦點，是「海上居」項目是否會成為「海一居」事件翻版，關鍵在於二零一七年七月五日臨時批給期屆滿前，發展商能否順利完成工程並取得樓宇使用准照（俗稱入夥紙），令土地臨時批給轉為確定批給。而且即使是項目竣工後，向政府申請驗收樓宇及政府發出入夥紙的時間，參考過去幾年的經驗，政府發出入夥紙需時短則三、四個月，長則一年，倘「海上居」驗收程序拖延甚久，收地恐成現實。

　　這確實是「海上居」小業主及發展商的夢魘，尤其是發展商，已經受到「海一居」事件的折磨，倘「海上居」又遭受同一命運，那就是「黃台之瓜，何堪再摘」！不過，在終審法院院長岑浩輝及律師公會會長華年達就新《土地法》不盡完善條文發表談話，及中級法院對「澳娛」承批土地作出「贏了法理，輸了官司」的判決，以及「海一居」苦主進行上訪哭訴苦況，導致社會氛圍發生重大變化，開始正視新《土地法》「一刀切」方式處理臨時批給土地效期所導致的問題之後，「海上居」的命運也發生了重大的轉折。今年春節過後，當運輸工務司司長羅立文被記者問及「海上居」會否成為「翻版海一居」的問題時，他在笑說「新年不應問這些，新年應該咩都好！」之後，明確回答說，大家都不想有問題，政府會盡量配合審批入伙紙，但程序會按照時間進行。

　　其實，「海上居」可能會成為「海一居翻版」的擔憂，並非是杞人憂天。因為就在社會上一片「官商勾結，利益輸送」的指責聲中，及必須嚴格執行新《土地法》「一刀切」條文規定，對臨時批給土地的效期屆滿時，不管導致土地未能利用的原因是否承批商不歸責，也必須收回的「義正詞嚴」輿論中，「名門世家」所在土地恰好是臨時批給期即將屆滿，「道義人士」聲稱，倘臨時批給期屆滿時，發展商拿不到入伙紙，即使是樓盤已經建成，也應視為「未完成土地利用」，政府必須宣布該土地臨時批給失效，收回土地。

　　而這個投資額達一百多億元，由十座樓高四十七層，共有一千六百多個住宅單位。並設有二十多萬呎豪華會所的大型樓盤，在經過多年的施工後，當時已經基本建成，工務局正在驗樓，尚未發出入伙紙。因此，倘按照「道義人士」所施加的輿論壓力，倘在土地臨時批給期屆滿之時尚未發出入伙紙，特區政府就將會宣佈土地臨時批給失效，將之收回。

　　當時真是嚇出一身汗。無論是土地工務運輸局，還是「名門世家」的投資者，以及已經購買住宅單位的小業主，都將面臨「海一居」的命運。倘是如此，投資者一百多億元的資金就將化為烏有，其結果將比「海一居」還要慘。因為「海一居」只是在進行基礎工程，而「名門世家」則是已經建好，只差在一張「入伙紙」。倘特區政府屈服於「道義人士」的輿論壓力，宣布該土地的臨時批給失效，收回土地，對澳門特區投資環境形象，及投資者的利益的損害，就將更為嚴重，而且也讓海外輿論感到特區政府的作為不可理喻。

　　幸好，工務局加快驗樓進度，搶在該土地臨時批給期屆滿之前（僅剩下幾天）批出「入伙紙」，才避過一場災難。否則，就不止是「海一居」，還有「名門世家」，影響更為惡劣。因此，倘工務局還是「按章操作」，以常規效率驗樓，可能就會在土地臨時批給期屆滿時，都未能發出入伙紙，那特區政府也就只能是「被迫」宣布土地臨時批給失效。這樣的影響比「海一居」事件更為惡劣，轟動全球，將更為凸顯新《土地法》「一刀切」條文的荒謬性。

　　由此可見，當時的這股思潮，不單止是「天真」，而更是「左派幼稚病」，一「左」二窄，帶有「仇富」、「仇商」的成分。完全是在「一國兩制」的條件下，「打土豪，分土地」的行為。

　　實際上，只有獲得發出「入伙紙」，才算是「完成土地利用」的標準，確實難以理解。樓宇都已經建成了，難道就因為尚未獲發給一張「入伙紙」，就是「閑置土地」嗎？其實，就以「名門世家」為例，該項目開工已有多年，全部樓盤也已基本建好，又怎能算是「未能完成土地利用」？！這個「未利用」是怎樣計算的？以何為標準？

　　而且，在樓盤建成後，在工務局驗樓的過程中，可能還將會遇到行政上的某些阻滯，而導致可能未能在臨時批給期屆滿前發出入伙紙。按照某些「道義人士」的邏輯，這是否也可被視為「未完成土地利用」？

　　「名門世家」的遭遇，成為所有發展商及已經購買樓盤樓花的小業主的夢魘。雖然因為工務局驗樓工作的加班加點，而搶在該地段臨時批給期屆滿前發出入伙紙，而未被政府宣布土地批給失效，但也是形成了「杯弓蛇影」的心理效應。因此，當「海上居」樓盤在遇到類似「名門世家」在獲批給入伙紙前的境況時，投資者和小業主都產生將會被政府宣布批地失效的心理效應，也就不足為奇。

　　就此而言，也就必須修訂新《土地法》，對「未完成土地利用」的概念列出合法合情合理的標準，不能以是否獲得發出入伙紙為標準，而是以實事求是的態度，看樓盤是否有進行實質性的動工，尤其是是否已經基本建成。

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